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第18章 房地产松绑疑云(1)
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2012年6月7日，中国人民银行下发一份“特级文件”，该文件提出“放宽金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍调整为0.8倍，个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”，紧随其后的是多家媒体开始作出“楼市回暖，贷款利率七折时代再次来临”、“房地产调控松绑”等预测，加之整个5月全国多地的住宅成交量都有所提升，有关房地产复苏的揣测开始甚嚣尘上，不少民众甚至开始担心房价是否又会回到2009年的疯狂。日前央行新闻发言人出来辟谣，表示个别媒体称“央行特级文件规定首套房贷利率最低可七折”是曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。目前，银行多以最低八五折优惠为主，且建行、工行、招行等多家银行暂未调整首套房贷的优惠政策。
“七折利率”，看上去很美
其实，七折房贷从未取消，只是它一直挂在墙上，看起来很美。但是在实际执行中呢？八五折是常态，能拿个八折就已经是托人走关系了。
（嘉宾介绍：李银，财经媒体人）
王牧笛：郎教授，《财经郎眼》三周年了，我们也请上了李银同学。
郎咸平：她是从我们节目开播一直支持我们到现在，那时候她还是个小女孩。
李银：我是跟着你们一起进步的。
王牧笛：我们都在成长。所以我要先感谢这个伟大的时代，给我们提供了这么多的话题跟谈资，感谢广东卫视提供了一个发声的平台，感谢郎教授风雨无阻，周而复始地来到广州录像，感谢李银和“李银们”，感谢这些所有的嘉宾给我们提供了多元的声音和观点，感谢中国股市幺蛾子频出，感谢中国楼市总在十字路口。最近中国楼市的十字路口上空有一团浮云，我们给它命了个名，叫“地产松绑的疑云”。我们来看一个短片。
2012年6月7日，中国人民银行下发一份“特级文件”，该文件提出“放宽金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍调整为0.8倍，个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”，紧随其后的是多家媒体开始作出“楼市回暖，贷款利率七折时代再次来临”、“房地产调控松绑”等预测，加之整个5月全国多地的住宅成交量都有所提升，有关房地产复苏的揣测开始甚嚣尘上，不少民众甚至开始担心房价是否又会回到2009年的疯狂。日前央行新闻发言人出来辟谣，表示个别媒体称“央行特级文件规定首套房贷利率最低可七折”是曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。目前，银行多以最低八五折优惠为主，且建行、工行、招行等多家银行暂未调整首套房贷的优惠政策。
王牧笛：最近媒体热议，央行的这个紧急通知，被媒体解读为，或者说被民众猜想为“个人住房贷款打七折”，这一致被认为是地产松绑的一个信号。教授怎么看呢？
郎咸平：是你们《21世纪经济报道》搞的对不对？
李银：不只是我们，基本上全部的媒体都在关注这个事情，因为每个人都关注这个事情，大家都要买房嘛，对不对？
郎咸平：对，其实我们看到的刹那之间也很震撼。
李银：特别吸引眼球。
郎咸平：后来我们就把原始文件拿出来看，它其实是这个意思，这次紧急方案里面，第二部分有两点，第一点是说存款利率可以上浮10％；第二点，贷款利率可以从过去的90％变成80％，也就是可以打个八折。它为了怕别人误会说，那你这个房贷利率是怎么样呢？所以它就讲，过去房贷利率打七折的政策维持不变。所以，它并不是说放宽房地产政策，而只是做个澄清说，这个政策我们还是跟过去一样的。
李银：对，其实这个七折房贷从未取消。
王牧笛：七折它一直挂在墙上，看起来很美。但是在实际执行中呢？八五折是常态，能拿个八折就已经是托人走关系了。
李银：其实有媒体也采访过重庆银监局的一个负责人，他说理论上银监局跟人民银行从来没有发文废止过早期首套房贷利率的那个七折优惠底线，但这只是理论上，而实际上呢，商业银行也可以根据自己的风险控制对房贷利率作出调整。
郎咸平：对，这次这个紧急文件讲的就是说过去那件事情没有改变，它不是个新的规定。
王牧笛：所以四大银行这次是少见的集体矢口否认，它们认为，第一，打七折有风险；第二，打七折它们赔了。
郎咸平：赔倒不至于，它们说赔是因为如果打七折，跟它们五年期的存款利率相比好像是倒挂了，可是它们整个资金的成本是很低的，大概只有1％、2％左右，不能光看五年的对不对？
李银：即使打七折，还有3％的利差收入，应该还不会是亏的。可是银行不可能承认有这样的一个优惠，因为上面的政策还没有放开，上面不放，你就不能放。
王牧笛：所以这第一个所谓的回暖的信号，经过我们的解读，让很多购房者看来是“如梦幻泡影”。那么第二个回暖的信号，就是刚刚过去的五月，被媒体解读成为“红五月”，很多城市的购房成交量大幅上涨，这个又是怎么来的呢？
郎咸平：我举个例子，比如说南京碧桂园，它推出700套房子，有上万人参观，这个事被媒体报道得很热烈，但是这700套房子，它是打了10％的折扣。还有杭州有个101套的项目，它是打包清盘价格，因此引来千人排队，但是我们就不晓得这排队的千人里面，到底有多少是开发商自己的人？所以这点是我们想要澄清的。另外5月份，以上海为例，它这个商品房的交易量比4月份增加了33％，这是对的，但是和去年同期相比是下跌了9％。而且新建房的交易量呢，并不是上升，而是下跌，也是下跌了33％。因此目前看不出有什么特别的回暖迹象。我们再举个例子，2012年1—5月份，开发商购置土地的比例下跌了18％，商品房成交面积下跌了12％，成交金额下跌了9％，这样来看的话，虽然5月份好像零零星星的有一些比较热闹的情况出现，但是整体数据看起来还是让人不太乐观，我们似乎并没有看到大面积的回暖。但是你说这个南京碧桂园，它有没有人排队？那确实有人排队，照片都有了嘛，是不是？
王牧笛：包括深圳，深圳也一千多人排队。
郎咸平：贵阳也推出一个楼盘，大概3800元一平方米，也是千人排队。
李银：我觉得从个人角度来讲，如果我有能力购房的话，我会考虑，第一，降息了，这对我来说确实是一个吸引，因为买一个房子，按等额本息还款的话，我如果贷款100万，可以少还大概3.6万元的利息，这是一个利好。第二，现在二套房的风险权重已经变成50％了，以前是60％，等于是银行对二套房的信贷可能有点宽松的倾向了，所以买的人也会多一点。
郎咸平：而且坦白地讲，现在我们老百姓没有什么投资渠道，股市要死不活的，每天都在跌。楼市好不容易有点迹象了，去看一看可以吧，考虑考虑总可以吧？
李银：对，我去观望一下，我去考查一下。
王牧笛：所以教授，我们还不能做“阴谋论”的猜想，认为都是开发商派的人在排队，也有一些执著的老百姓。
郎咸平：不一定都是，也有刚性需求。
王牧笛：所以降息这件事情，谁最乐观呢？潘石屹他们。你看一降息，潘石屹马上在微博上写了一句话：终于降息了，大家奔走相告快转发吧！而之前严苛调控房地产的时候，潘石屹憋得，都去关注那个PM2.5了，成了中国的空气大使，大家都从他的微博上了解北京的空气情况。现在终于降息了，他高兴了。
李银：可还是有清醒的人，像万科的总裁郁亮，他就说了，“红五月”怎么来的？是以价换量得来的，就是价格便宜了一点，然后量就上升了一点。他还说了一个数字，特别引人关注，他说从北京、上海、深圳、广州现有库存的商品房来看，总共大概有1.14亿平方米，足够这些城市卖11个月的，意思是什么呢？是说还有那么多积压库存卖不出去呢，或者还不肯卖呢！
地方政府缘何频打“擦边球”
现在政府面临的问题是，它调控地产引发的经济真空，比它预期的还要严重。可是如果不调控地产呢，后果也会很严重。怎么办呢？它就权衡，在一个空间里头跳这种很别扭的舞步，我进一步，你退半步，然后我看不到你的时候，你可以再进一步，然后我再退半步。
王牧笛：万科很敏感，也很敏锐。这次郁亮又抛出一个新的理论，叫做“洗澡论”。他说这个澡还没洗完呢，这个房地产调控还没有一次到底呢，洗了一半就要出来，这是不行的，必须要把这个澡洗完。同样一个回暖信息，媒体人的另一个观测是说，各个地方政府都本着自己的利益出发，想偷偷摸摸地“上有政策，下有对策”，比如咱们之前聊过的佛山、芜湖，包括上海，都是因为自己的政策松动，被中央毫不留情地叫停了。但最近好像有一些新的变化，好多市有一些新政被默许了。
郎咸平：比如说中山、合肥、扬州等地。其实也不能这样说。我们做了研究之后发现，有个东西你不要碰，也就是这个“限购令”本身你不要碰。
王牧笛：这是政策的底线。
郎咸平：对，比如说佛山，它是对“限购令”的买二套房政策有松动，那这个中央就有意见了。芜湖呢？是把契税100％补助给你，同时对于买90方平米以上的房子也给各种补贴，这个就让中央觉得，你是不是触动到限购的问题了。上海也是一样，比如说对于非本地居民，你有三年的居住证就可以买房了，这也是触动到了“限购令”。可中山不是，中山是“限价令”，跟“限购令”没有关系的，所以它可以。合肥也是不一样的，比如说国有建筑用地，你已经有了，可以不要“招拍挂”，对于工业用地，你可以转成商服类，但是你要补贴地价对不对？那如果你投资金额在5亿元以上的话呢，这个地价可以打对折，所以这个跟“限购令”的关系也是不大的。至于扬州呢？是买新房给你4％—6%的奖励等。
王牧笛：就是“扬州新政”嘛。
李银：现在政府面临的问题是，它调控地产引发的经济真空，比它预期的还要严重。可是如果不调控地产呢，后果也会很严重。怎么办呢？它就权衡，在一个空间里头跳这种很别扭的舞步，我进一步，你退半步，然后我看不到你的时候，你进一步，我再退半步。
王牧笛：现在网络上有一个对比的图表特别火爆，有网友对比了2005—2009年的中国房地产周期，和2009—2013年的中国房地产周期，说2005年房价上涨，于是2006、2007年房地产调控，到2008年全球金融海啸，以及中国经济的4万亿救市，到了2009年，房价就飙涨了。那这个新的周期呢？2009年房价飙涨，然后2010、2011年又是楼市调控，2012年欧债危机，中国经济再次减速，又启动了新一轮的刺激方案，那未来的2013年，是不是又到一个涨或者松绑的图景呢？
郎咸平：我也听说过这个，很多人这么说。不过最近央行公布了一个调研结果，我觉得很有意思，说全国89％的老百姓家庭都有房，城市里面大概85％都有房，其中19％有两套以上的房产。因此如果按这个情况来看的话，整个刚性需求似乎有减弱的趋向。
王牧笛：所以在教授的观察当中，这几个所谓的房地产回暖信号，其实都是伪回暖。
郎咸平：我不敢讲是伪回暖，但就像郁亮讲的，很多地方房地产回暖是因为价格下降造成的。
李银：我觉得主要政府的目的是为了刺激增长，刺激经济，刺激投资。我记得5月份的时候，《经济学人》有一篇文章用了14页的篇幅来介绍中国的经济现状，它说其实中国现在投资的带动，已经远超于出口的增长。投资占中国GDP的48％，已经是第一驾马车了。消费就不要提了，根本没有什么起色。在这样的情况下，既然通缩让政府感觉很紧张，那它必然就会刺激增长。而地产会带动土地交易，土地交易一旦起来了，政府的财政收入马上就增加了。土地出让金到现在还是很多地方政府的主要财政收入来源。
2012年6月7日，中国人民银行下发一份“特级文件”，该文件提出“放宽金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍调整为0.8倍，个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”，紧随其后的是多家媒体开始作出“楼市回暖，贷款利率七折时代再次来临”、“房地产调控松绑”等预测，加之整个5月全国多地的住宅成交量都有所提升，有关房地产复苏的揣测开始甚嚣尘上，不少民众甚至开始担心房价是否又会回到2009年的疯狂。日前央行新闻发言人出来辟谣，表示个别媒体称“央行特级文件规定首套房贷利率最低可七折”是曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。目前，银行多以最低八五折优惠为主，且建行、工行、招行等多家银行暂未调整首套房贷的优惠政策。
“七折利率”，看上去很美
其实，七折房贷从未取消，只是它一直挂在墙上，看起来很美。但是在实际执行中呢？八五折是常态，能拿个八折就已经是托人走关系了。
（嘉宾介绍：李银，财经媒体人）
王牧笛：郎教授，《财经郎眼》三周年了，我们也请上了李银同学。
郎咸平：她是从我们节目开播一直支持我们到现在，那时候她还是个小女孩。
李银：我是跟着你们一起进步的。
王牧笛：我们都在成长。所以我要先感谢这个伟大的时代，给我们提供了这么多的话题跟谈资，感谢广东卫视提供了一个发声的平台，感谢郎教授风雨无阻，周而复始地来到广州录像，感谢李银和“李银们”，感谢这些所有的嘉宾给我们提供了多元的声音和观点，感谢中国股市幺蛾子频出，感谢中国楼市总在十字路口。最近中国楼市的十字路口上空有一团浮云，我们给它命了个名，叫“地产松绑的疑云”。我们来看一个短片。
2012年6月7日，中国人民银行下发一份“特级文件”，该文件提出“放宽金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍调整为0.8倍，个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”，紧随其后的是多家媒体开始作出“楼市回暖，贷款利率七折时代再次来临”、“房地产调控松绑”等预测，加之整个5月全国多地的住宅成交量都有所提升，有关房地产复苏的揣测开始甚嚣尘上，不少民众甚至开始担心房价是否又会回到2009年的疯狂。日前央行新闻发言人出来辟谣，表示个别媒体称“央行特级文件规定首套房贷利率最低可七折”是曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。目前，银行多以最低八五折优惠为主，且建行、工行、招行等多家银行暂未调整首套房贷的优惠政策。
王牧笛：最近媒体热议，央行的这个紧急通知，被媒体解读为，或者说被民众猜想为“个人住房贷款打七折”，这一致被认为是地产松绑的一个信号。教授怎么看呢？
郎咸平：是你们《21世纪经济报道》搞的对不对？
李银：不只是我们，基本上全部的媒体都在关注这个事情，因为每个人都关注这个事情，大家都要买房嘛，对不对？
郎咸平：对，其实我们看到的刹那之间也很震撼。
李银：特别吸引眼球。
郎咸平：后来我们就把原始文件拿出来看，它其实是这个意思，这次紧急方案里面，第二部分有两点，第一点是说存款利率可以上浮10％；第二点，贷款利率可以从过去的90％变成80％，也就是可以打个八折。它为了怕别人误会说，那你这个房贷利率是怎么样呢？所以它就讲，过去房贷利率打七折的政策维持不变。所以，它并不是说放宽房地产政策，而只是做个澄清说，这个政策我们还是跟过去一样的。
李银：对，其实这个七折房贷从未取消。
王牧笛：七折它一直挂在墙上，看起来很美。但是在实际执行中呢？八五折是常态，能拿个八折就已经是托人走关系了。
李银：其实有媒体也采访过重庆银监局的一个负责人，他说理论上银监局跟人民银行从来没有发文废止过早期首套房贷利率的那个七折优惠底线，但这只是理论上，而实际上呢，商业银行也可以根据自己的风险控制对房贷利率作出调整。
郎咸平：对，这次这个紧急文件讲的就是说过去那件事情没有改变，它不是个新的规定。
王牧笛：所以四大银行这次是少见的集体矢口否认，它们认为，第一，打七折有风险；第二，打七折它们赔了。
郎咸平：赔倒不至于，它们说赔是因为如果打七折，跟它们五年期的存款利率相比好像是倒挂了，可是它们整个资金的成本是很低的，大概只有1％、2％左右，不能光看五年的对不对？
李银：即使打七折，还有3％的利差收入，应该还不会是亏的。可是银行不可能承认有这样的一个优惠，因为上面的政策还没有放开，上面不放，你就不能放。
王牧笛：所以这第一个所谓的回暖的信号，经过我们的解读，让很多购房者看来是“如梦幻泡影”。那么第二个回暖的信号，就是刚刚过去的五月，被媒体解读成为“红五月”，很多城市的购房成交量大幅上涨，这个又是怎么来的呢？
郎咸平：我举个例子，比如说南京碧桂园，它推出700套房子，有上万人参观，这个事被媒体报道得很热烈，但是这700套房子，它是打了10％的折扣。还有杭州有个101套的项目，它是打包清盘价格，因此引来千人排队，但是我们就不晓得这排队的千人里面，到底有多少是开发商自己的人？所以这点是我们想要澄清的。另外5月份，以上海为例，它这个商品房的交易量比4月份增加了33％，这是对的，但是和去年同期相比是下跌了9％。而且新建房的交易量呢，并不是上升，而是下跌，也是下跌了33％。因此目前看不出有什么特别的回暖迹象。我们再举个例子，2012年1—5月份，开发商购置土地的比例下跌了18％，商品房成交面积下跌了12％，成交金额下跌了9％，这样来看的话，虽然5月份好像零零星星的有一些比较热闹的情况出现，但是整体数据看起来还是让人不太乐观，我们似乎并没有看到大面积的回暖。但是你说这个南京碧桂园，它有没有人排队？那确实有人排队，照片都有了嘛，是不是？
王牧笛：包括深圳，深圳也一千多人排队。
郎咸平：贵阳也推出一个楼盘，大概3800元一平方米，也是千人排队。
李银：我觉得从个人角度来讲，如果我有能力购房的话，我会考虑，第一，降息了，这对我来说确实是一个吸引，因为买一个房子，按等额本息还款的话，我如果贷款100万，可以少还大概3.6万元的利息，这是一个利好。第二，现在二套房的风险权重已经变成50％了，以前是60％，等于是银行对二套房的信贷可能有点宽松的倾向了，所以买的人也会多一点。
郎咸平：而且坦白地讲，现在我们老百姓没有什么投资渠道，股市要死不活的，每天都在跌。楼市好不容易有点迹象了，去看一看可以吧，考虑考虑总可以吧？
李银：对，我去观望一下，我去考查一下。
王牧笛：所以教授，我们还不能做“阴谋论”的猜想，认为都是开发商派的人在排队，也有一些执著的老百姓。
郎咸平：不一定都是，也有刚性需求。
王牧笛：所以降息这件事情，谁最乐观呢？潘石屹他们。你看一降息，潘石屹马上在微博上写了一句话：终于降息了，大家奔走相告快转发吧！而之前严苛调控房地产的时候，潘石屹憋得，都去关注那个PM2.5了，成了中国的空气大使，大家都从他的微博上了解北京的空气情况。现在终于降息了，他高兴了。
李银：可还是有清醒的人，像万科的总裁郁亮，他就说了，“红五月”怎么来的？是以价换量得来的，就是价格便宜了一点，然后量就上升了一点。他还说了一个数字，特别引人关注，他说从北京、上海、深圳、广州现有库存的商品房来看，总共大概有1.14亿平方米，足够这些城市卖11个月的，意思是什么呢？是说还有那么多积压库存卖不出去呢，或者还不肯卖呢！
地方政府缘何频打“擦边球”
现在政府面临的问题是，它调控地产引发的经济真空，比它预期的还要严重。可是如果不调控地产呢，后果也会很严重。怎么办呢？它就权衡，在一个空间里头跳这种很别扭的舞步，我进一步，你退半步，然后我看不到你的时候，你可以再进一步，然后我再退半步。
王牧笛：万科很敏感，也很敏锐。这次郁亮又抛出一个新的理论，叫做“洗澡论”。他说这个澡还没洗完呢，这个房地产调控还没有一次到底呢，洗了一半就要出来，这是不行的，必须要把这个澡洗完。同样一个回暖信息，媒体人的另一个观测是说，各个地方政府都本着自己的利益出发，想偷偷摸摸地“上有政策，下有对策”，比如咱们之前聊过的佛山、芜湖，包括上海，都是因为自己的政策松动，被中央毫不留情地叫停了。但最近好像有一些新的变化，好多市有一些新政被默许了。
郎咸平：比如说中山、合肥、扬州等地。其实也不能这样说。我们做了研究之后发现，有个东西你不要碰，也就是这个“限购令”本身你不要碰。
王牧笛：这是政策的底线。
郎咸平：对，比如说佛山，它是对“限购令”的买二套房政策有松动，那这个中央就有意见了。芜湖呢？是把契税100％补助给你，同时对于买90方平米以上的房子也给各种补贴，这个就让中央觉得，你是不是触动到限购的问题了。上海也是一样，比如说对于非本地居民，你有三年的居住证就可以买房了，这也是触动到了“限购令”。可中山不是，中山是“限价令”，跟“限购令”没有关系的，所以它可以。合肥也是不一样的，比如说国有建筑用地，你已经有了，可以不要“招拍挂”，对于工业用地，你可以转成商服类，但是你要补贴地价对不对？那如果你投资金额在5亿元以上的话呢，这个地价可以打对折，所以这个跟“限购令”的关系也是不大的。至于扬州呢？是买新房给你4％—6%的奖励等。
王牧笛：就是“扬州新政”嘛。
李银：现在政府面临的问题是，它调控地产引发的经济真空，比它预期的还要严重。可是如果不调控地产呢，后果也会很严重。怎么办呢？它就权衡，在一个空间里头跳这种很别扭的舞步，我进一步，你退半步，然后我看不到你的时候，你进一步，我再退半步。
王牧笛：现在网络上有一个对比的图表特别火爆，有网友对比了2005—2009年的中国房地产周期，和2009—2013年的中国房地产周期，说2005年房价上涨，于是2006、2007年房地产调控，到2008年全球金融海啸，以及中国经济的4万亿救市，到了2009年，房价就飙涨了。那这个新的周期呢？2009年房价飙涨，然后2010、2011年又是楼市调控，2012年欧债危机，中国经济再次减速，又启动了新一轮的刺激方案，那未来的2013年，是不是又到一个涨或者松绑的图景呢？
郎咸平：我也听说过这个，很多人这么说。不过最近央行公布了一个调研结果，我觉得很有意思，说全国89％的老百姓家庭都有房，城市里面大概85％都有房，其中19％有两套以上的房产。因此如果按这个情况来看的话，整个刚性需求似乎有减弱的趋向。
王牧笛：所以在教授的观察当中，这几个所谓的房地产回暖信号，其实都是伪回暖。
郎咸平：我不敢讲是伪回暖，但就像郁亮讲的，很多地方房地产回暖是因为价格下降造成的。
李银：我觉得主要政府的目的是为了刺激增长，刺激经济，刺激投资。我记得5月份的时候，《经济学人》有一篇文章用了14页的篇幅来介绍中国的经济现状，它说其实中国现在投资的带动，已经远超于出口的增长。投资占中国GDP的48％，已经是第一驾马车了。消费就不要提了，根本没有什么起色。在这样的情况下，既然通缩让政府感觉很紧张，那它必然就会刺激增长。而地产会带动土地交易，土地交易一旦起来了，政府的财政收入马上就增加了。土地出让金到现在还是很多地方政府的主要财政收入来源。