第110章 烂尾楼的解决办法的可行性
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唐糖站起来说道：“赵会长的确为我们分享了一个让人意想不到的好办法，虽然在烂尾楼的空地上修建房屋售卖后确实能为烂尾楼带来建设资金，不过这些资金是否足够支持烂尾楼后续的建设。我们很多都不是学习建筑相关专业的学生，麻烦请赵会长以专业的知识为我们解答一下这个疑惑。”
赵启学回答道：“我刚才已经说过了，我的办法只适用于有空地建设新的住宅楼的烂尾楼项目，即使有空地建设新的住宅楼，建设后的住宅售卖的资金也有可能不支持烂尾楼的建设，这和该烂尾楼项目的所在地有非常大的关系，或者说和当地的房价有非常大的关系。接下来，我就给各位同学仔细分析一下吧。”
赵启学打开自己准备的资料，对着同学说道：“我在前面的介绍中，已经给各位同学讲过了，一套房屋的价格，土地占有的费用非常的大，而房屋的建筑工程费用占比非常的小。这是我从造价信息网上收集的几个省市的建筑工程费用的造价指标，各位同学可以仔细看一看。这一张图片是浙江省杭州市2019年某安置房项目工程的造价指标分析，这里面有这个项目的相关信息。我们看一下这个项目的单方造价，它的单方造价是2917.91元/m2。这是浙江温州市2018年某安置房项目工程造价指标分析，它的单方造价是3207元/m2。这是浙江绍兴市2019年某限价房项目工程造价指标分析，它的单方造价是3060元/m2。各个工程的单方造价虽有变化，但相差都不大。”
赵启学打开另一份资料说道：“这是重庆市建设工程单方造价分析表，我选取了2019年至2021年部分季度的建设工程单方造价分析表。我们主要看高层住宅的单方造价，2019年三季度是1530-1750元/m2，四季度是1450-1610元/m2；2020年一季度是1430-1580元/m2，二季度是1400-1550元/m2，三季度是1410-1550元/m2，四季度是1440-1600元/m2；2021年第三季度是1480-1640元/m2。重庆市高层住宅的单方造价虽有波动，相差也都不大的。”
“重庆市和浙江省的价格相比起来，价格差异就非常的大了。根据我所了解的信息，各个省市的建筑造价虽然有一定的差距，但是都是相差不大的，这两个省市出现这么大的价格差异，可能是计算的方式和费用有所不同，浙江省的单方造价将各种费用都计算了其中，而重庆只是给了一个单方造价的区间数值而已，我们并不知道这个数值包括的那些内容。我又从网上查了一个住宅的单方造价，给出的价格是1800-2000元/m2。虽然这三者的数字都有些差距，不过我们确实可以肯定的是，建筑工程费用在房价中占比是比较少的。”
赵启学打开自己做的一份资料说道：“针对查到的不同建设工程单方造价，我做了一份关于烂尾楼投资的分析表。各位同学可以仔细看这张图表，我简单的给各位同学介绍一下我的这张图表内容。我假设一个烂尾楼有6栋楼，每栋楼的住宅都是33层，每层的建筑面积是1000m2，每栋楼的建筑面积就是33000m2，整个小区的建筑面积就是198000m2，算是一个比较大的小区了。根据我查到的相关资料，建筑封顶后，它基本上就完成了总建筑费用的三分之二了。当然了，每个烂尾楼的实际建设情况肯定是有差别的，完成的总建筑费用也有一定的差别。”
“我分别用建筑工程单方造价为1500m2,、2000m2和3000m2分别做了分析，它们所对应的房价分别是5000元/m2，8000元/m2和12000元/m2。各位同学请看，根据我的计算结果，如果在烂尾楼的空地上修建一栋新的住宅，其售卖的资金是满足烂尾楼剩余建设资金需求的，而且还有很大的结余。从投资收益率来看，投资烂尾楼是非常好的一个投资项目，在房价不是很高的前提下，收益率就达到了33.33%，这还是在当地房价是8000元/m2和12000元/m2。在我国很多城市，超过10000元/m2房价的城市非常多，有的城市的房价要好几万元才能买到一平，而这些城市的建筑单方造价增加的却非常的少，投资的收益就会越高。一个城市的房价越高，投资这个城市的房地产项目的收益就越大。即使一个城市的房价水平比较低，如果控制好建筑成本，投资烂尾楼也有收益的。”
“经过我的分析，如果我国的政府部门允许修改烂尾楼的容积率，或者说是允许在烂尾楼的空地上新建一栋住宅楼来，用新建住宅楼的所售卖的房款来对烂尾楼的后续建设，这个方法是非常可行的，可以在各方不投入资金的情况下解决掉房地产项目烂尾的事情。投资烂尾楼的收益是非常大的，这笔收益不能只归属于烂尾楼的投资方的。政府部门对烂尾楼的容积率进行了修改，改变烂尾楼所在地的规划，需要对当地的管网进行修改和规划，应该获取一部分投资烂尾楼的一部分收益，这部分收益可以用于支付原房地产开发商所欠的施工方的建筑工程款和供应商的货款，同时原房地产开发商的这笔债务关系就转移到了政府身上，由政府的相关部门向原房地产开发商的收取这笔债务。”
“最后我想要说的是，投资烂尾楼的事情最好是由我国政府的相关部门或者是我国的国有企业来主导，这样可以有效避免新建住宅所售房款资金的再次转移，保证烂尾楼项目后续建设的顺利完工。政府的相关部门和我国的国企作为投资方，能够更好地协调各方面的工作，能有效地解决烂尾楼存在的各种债务关系，并对原房地产开发商遗留的债务有很好的追责手段和权力。烂尾楼的解决会给我国的房地产市场造成一定的影响，这个影响有好的一面，也有坏的一面，我这里就不再进行讲解了，各位同学可以自己分析一下。好了，我的分析就是这样，各位同学对此有什么疑问的，可以向我提问。”
一位同学站起来说道：“我发现赵会长的投资烂尾楼分析表中，特意写了没有扣除公摊面积，我在网络上经常看到很多人反对公摊的声音，不知道赵会长对此有什么看法？”
赵启学回答道：“网络上确实有许多关于住宅楼中的公摊面积的讨论，我对此没有仔细的研究，不便发表自己的言论，这个问题也和我们今天的社团议题活动没有任何的关系，所以我不能回答这位同学的问题。如果各位同学没有问题，我们今天的社团议题活动就到此结束吧。各位同学在学习和生活中如果遇到了自己有些无解的问题，可以向我们玄学会需求帮助。如果这位同学提出的问题比较意义，可以将这个问题作为我们玄学会社团议题讨论活动的题目。给各位同学说一下，如果中途没有意外的话，我们玄学会下一期的社团议题讨论活动题目还是关于智力讨论。”
唐糖站起来说道：“赵会长的确为我们分享了一个让人意想不到的好办法，虽然在烂尾楼的空地上修建房屋售卖后确实能为烂尾楼带来建设资金，不过这些资金是否足够支持烂尾楼后续的建设。我们很多都不是学习建筑相关专业的学生，麻烦请赵会长以专业的知识为我们解答一下这个疑惑。”
赵启学回答道：“我刚才已经说过了，我的办法只适用于有空地建设新的住宅楼的烂尾楼项目，即使有空地建设新的住宅楼，建设后的住宅售卖的资金也有可能不支持烂尾楼的建设，这和该烂尾楼项目的所在地有非常大的关系，或者说和当地的房价有非常大的关系。接下来，我就给各位同学仔细分析一下吧。”
赵启学打开自己准备的资料，对着同学说道：“我在前面的介绍中，已经给各位同学讲过了，一套房屋的价格，土地占有的费用非常的大，而房屋的建筑工程费用占比非常的小。这是我从造价信息网上收集的几个省市的建筑工程费用的造价指标，各位同学可以仔细看一看。这一张图片是浙江省杭州市2019年某安置房项目工程的造价指标分析，这里面有这个项目的相关信息。我们看一下这个项目的单方造价，它的单方造价是2917.91元/m2。这是浙江温州市2018年某安置房项目工程造价指标分析，它的单方造价是3207元/m2。这是浙江绍兴市2019年某限价房项目工程造价指标分析，它的单方造价是3060元/m2。各个工程的单方造价虽有变化，但相差都不大。”
赵启学打开另一份资料说道：“这是重庆市建设工程单方造价分析表，我选取了2019年至2021年部分季度的建设工程单方造价分析表。我们主要看高层住宅的单方造价，2019年三季度是1530-1750元/m2，四季度是1450-1610元/m2；2020年一季度是1430-1580元/m2，二季度是1400-1550元/m2，三季度是1410-1550元/m2，四季度是1440-1600元/m2；2021年第三季度是1480-1640元/m2。重庆市高层住宅的单方造价虽有波动，相差也都不大的。”
“重庆市和浙江省的价格相比起来，价格差异就非常的大了。根据我所了解的信息，各个省市的建筑造价虽然有一定的差距，但是都是相差不大的，这两个省市出现这么大的价格差异，可能是计算的方式和费用有所不同，浙江省的单方造价将各种费用都计算了其中，而重庆只是给了一个单方造价的区间数值而已，我们并不知道这个数值包括的那些内容。我又从网上查了一个住宅的单方造价，给出的价格是1800-2000元/m2。虽然这三者的数字都有些差距，不过我们确实可以肯定的是，建筑工程费用在房价中占比是比较少的。”
赵启学打开自己做的一份资料说道：“针对查到的不同建设工程单方造价，我做了一份关于烂尾楼投资的分析表。各位同学可以仔细看这张图表，我简单的给各位同学介绍一下我的这张图表内容。我假设一个烂尾楼有6栋楼，每栋楼的住宅都是33层，每层的建筑面积是1000m2，每栋楼的建筑面积就是33000m2，整个小区的建筑面积就是198000m2，算是一个比较大的小区了。根据我查到的相关资料，建筑封顶后，它基本上就完成了总建筑费用的三分之二了。当然了，每个烂尾楼的实际建设情况肯定是有差别的，完成的总建筑费用也有一定的差别。”
“我分别用建筑工程单方造价为1500m2,、2000m2和3000m2分别做了分析，它们所对应的房价分别是5000元/m2，8000元/m2和12000元/m2。各位同学请看，根据我的计算结果，如果在烂尾楼的空地上修建一栋新的住宅，其售卖的资金是满足烂尾楼剩余建设资金需求的，而且还有很大的结余。从投资收益率来看，投资烂尾楼是非常好的一个投资项目，在房价不是很高的前提下，收益率就达到了33.33%，这还是在当地房价是8000元/m2和12000元/m2。在我国很多城市，超过10000元/m2房价的城市非常多，有的城市的房价要好几万元才能买到一平，而这些城市的建筑单方造价增加的却非常的少，投资的收益就会越高。一个城市的房价越高，投资这个城市的房地产项目的收益就越大。即使一个城市的房价水平比较低，如果控制好建筑成本，投资烂尾楼也有收益的。”
“经过我的分析，如果我国的政府部门允许修改烂尾楼的容积率，或者说是允许在烂尾楼的空地上新建一栋住宅楼来，用新建住宅楼的所售卖的房款来对烂尾楼的后续建设，这个方法是非常可行的，可以在各方不投入资金的情况下解决掉房地产项目烂尾的事情。投资烂尾楼的收益是非常大的，这笔收益不能只归属于烂尾楼的投资方的。政府部门对烂尾楼的容积率进行了修改，改变烂尾楼所在地的规划，需要对当地的管网进行修改和规划，应该获取一部分投资烂尾楼的一部分收益，这部分收益可以用于支付原房地产开发商所欠的施工方的建筑工程款和供应商的货款，同时原房地产开发商的这笔债务关系就转移到了政府身上，由政府的相关部门向原房地产开发商的收取这笔债务。”
“最后我想要说的是，投资烂尾楼的事情最好是由我国政府的相关部门或者是我国的国有企业来主导，这样可以有效避免新建住宅所售房款资金的再次转移，保证烂尾楼项目后续建设的顺利完工。政府的相关部门和我国的国企作为投资方，能够更好地协调各方面的工作，能有效地解决烂尾楼存在的各种债务关系，并对原房地产开发商遗留的债务有很好的追责手段和权力。烂尾楼的解决会给我国的房地产市场造成一定的影响，这个影响有好的一面，也有坏的一面，我这里就不再进行讲解了，各位同学可以自己分析一下。好了，我的分析就是这样，各位同学对此有什么疑问的，可以向我提问。”
一位同学站起来说道：“我发现赵会长的投资烂尾楼分析表中，特意写了没有扣除公摊面积，我在网络上经常看到很多人反对公摊的声音，不知道赵会长对此有什么看法？”
赵启学回答道：“网络上确实有许多关于住宅楼中的公摊面积的讨论，我对此没有仔细的研究，不便发表自己的言论，这个问题也和我们今天的社团议题活动没有任何的关系，所以我不能回答这位同学的问题。如果各位同学没有问题，我们今天的社团议题活动就到此结束吧。各位同学在学习和生活中如果遇到了自己有些无解的问题，可以向我们玄学会需求帮助。如果这位同学提出的问题比较意义，可以将这个问题作为我们玄学会社团议题讨论活动的题目。给各位同学说一下，如果中途没有意外的话，我们玄学会下一期的社团议题讨论活动题目还是关于智力讨论。”