第107章 烂尾楼分析
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各位同学听到赵启学的问题都陷入沉思，他们都没有仔细查阅这方面的资料，自己就不敢站起来胡乱作答。赵启学见没有同学起来回答这个问题，就说道：“既然没有同学回答，我就给各位同学讲讲这里面的事情吧。我对我国对建设资金的监管不是非常了解，查到的资料也非常少，也不好回答这样的问题。不过我们可以讨论一下为什么开发商能将房屋的预售款和银行贷给购房人的剩余价款挪作他用。”
“各位同学都知道，我国实行的是房屋预售制度，当房屋封顶以后，开发商就可以申请房屋预售证，开始对房屋进行买卖了。购房人交完房屋的首付款，和银行签订了贷款合同，银行就会将房屋剩余的价款给到开发商，开发商根据工程实际进度将钱付给施工方和供货商。在房屋的价款中，实际上分为建筑工程费用和土地使用费，在房屋价格比较高的城市，土地使用费占据非常大的一部分，而实际用于建筑工程的费用其实是比较少的。”
“开发商对一个房地产项目进行开发，土地转让费用占用它大量的资金，这笔费用有可能是通过银行贷款或其他融资手段筹集来的。开发商取得房屋预售证后，对房屋进行买卖，所得的房屋价款就要用于支付这部分土地转让费，当然还有前期的开发费用，这就是为什么开发商会将大量的售房款转移走的原因。如果房屋的销售预期不是很好，开发商就可能将全部的售房款转移走，用于支付开发商的土地转让费，开发商就没有现金支付给施工方和供货商，从而导致建筑出现停工，甚至烂尾的情况。”
“当然了，有的同学会说，如果开发商前期已经用自己的资金将土地转让费付清了，不需要再支付土地的转让费，开发商就不会将售房的价款转移走了吧。我明确地告诉你，开发商还是会将售房的价款进行转移的，商人都是逐利的，他们不会将大量的资金闲置在这个项目上，而是将资金用于其他的目的，最常见的方式就是购买新的土地，作为公司的储备用地。这样的话，开发商会留有足够的资金用于现在项目的建设，很少出现烂尾的情况。但是，也存在这样的一种可能，开发商新购买的土地费用非常巨大，就不得不将这个项目所售的房款用于购买新的土地，甚至从在建的几个项目上抽取资金，这就导致在建的项目资金不足。如果这个开发商的资金没能及时周转过来，就可能同时出现几个项目成为烂尾楼的现象。”
“每一个开发商都不希望自己的项目出现烂尾楼的情况，如果某个项目因为资金周转不畅，不能及时支付施工方和供应商的费用，导致项目的停工，暂时也不会出现烂尾楼的现象。开发商如果在短时间内能够获得资金的周转，也能让这个项目重新建设起来。如果开发商在短时间不能获得资金周转，项目出现了长时间的停工，开发商除了对施工方和供应商支付应付的费用，还有大量的赔偿外，同时还得对重新施工投入大量的金钱。有同学可能会问，为什么要重新投入大量的金钱呢？因为建筑物没有完全建成，不能形成自我的保护作用，在各种天气的影响下，对建筑物进行了破坏，不得不拆除了重新建设。还有施工方的设备因为停工撤出施工现场，现在也需要重新进行搭设，这也是非常大的一笔费用。这样就很可能导致这个项目后续的建设不能为开发商带来比较好的收益，甚至会出现亏损的现象，开发商为了自己的利益，就有很大可能放弃项目继续建设的，这就出现了烂尾的情况。”
唐糖站起来说道：“，赵会长的分析非常有道理，不过有些缺失，我来对烂尾楼出现的原因进行补充一下。一个项目的后续建设不能为开发商带来收益不应该是开发商放弃继续建设的原因，这里面有其他因素存在的。一栋建筑封顶后，还需要花大量的建筑费用的。如果一个项目的营销工作做得非常好，项目的品质也非常好，这个项目建筑封顶后没多久就可能出现房屋基本售卖完毕的情况，开发商也就拿到了绝大多数的房款，后续的建设费用对开发商而言肯定是不经济的。如果单从开发商逐利这方面来看，开发商就会转移售卖房款，不会继续对项目进行建设了，这样它的利益才是最大的。”
“不过现实中基本没有这种情况发生的，每个开发商都有做人的底线，也是比较良善的，没有因为收到了售房款而停止项目的建设，而是按照合同的约定建设完了所有的房屋，交给了购房人满意的房屋。至于有些开发商出现了烂尾楼的现象，很大可能是自己的资金周转不灵，出现了比较大的缺口。即使后来有了足够的资金，由于项目停工时间非常久的原因，会让开发商淡化对这个项目的责任，在后续的建设对这个项目没有收益的前提下，会继续暂停对这个项目的建设，将公司的资金用于其他有收益的项目的。所以，一个项目是否会烂尾，不仅仅是开发商自己资金不足的缘故，还涉及到人性的一面，时间拖得越长，越会对开发商产生不好的影响。各位同学可以设身处地想一想，如果你是开发商，是愿意将资金投入到新的项目赚取利润，还是投入到以前的没有收益，甚至会亏损的项目，当然这个项目的完成会给你卸掉一部分责任？”
赵启学说道：“唐糖副会长的观点非常独到，这确实是我和各位同学非常容易忽视的问题。责任对每个人都非常重要，可能各位同学都没感受到自己身上有什么样的责任。当我们应诺某一人，我们其实就肩负了一份责任，像我们大学生，进入大学读书，就肩负了好好学习，完成各位老师布置作业的责任。我们今天在这里讨论烂尾楼的问题，就有责任尽量地发挥自己的才智来解决这个问题，这也是我们各位的一项责任。当然每个人对责任的认知程度是不一样的，对事情的态度也会有非常大的差别，而且还会因为时间的关系，将自己的责任变得越来越淡，越来越模糊，甚至有消失的情况发生。我们的大学生刚进入大学，基本上都是带着满腔的热情进行学习的。可是随着时间的流逝，周围环境的影响，有的同学可能会忘却自己学习的初衷，慢慢熄灭了自己学习的热情，导致自己的学习不努力，出现成绩下滑的现象。话题有些说偏了，回过头来，我们在思考解决烂尾楼的同时，先来考虑一下怎样避免购买到烂尾楼吧，各位同学请积极发言。”
各位同学听到赵启学的问题都陷入沉思，他们都没有仔细查阅这方面的资料，自己就不敢站起来胡乱作答。赵启学见没有同学起来回答这个问题，就说道：“既然没有同学回答，我就给各位同学讲讲这里面的事情吧。我对我国对建设资金的监管不是非常了解，查到的资料也非常少，也不好回答这样的问题。不过我们可以讨论一下为什么开发商能将房屋的预售款和银行贷给购房人的剩余价款挪作他用。”
“各位同学都知道，我国实行的是房屋预售制度，当房屋封顶以后，开发商就可以申请房屋预售证，开始对房屋进行买卖了。购房人交完房屋的首付款，和银行签订了贷款合同，银行就会将房屋剩余的价款给到开发商，开发商根据工程实际进度将钱付给施工方和供货商。在房屋的价款中，实际上分为建筑工程费用和土地使用费，在房屋价格比较高的城市，土地使用费占据非常大的一部分，而实际用于建筑工程的费用其实是比较少的。”
“开发商对一个房地产项目进行开发，土地转让费用占用它大量的资金，这笔费用有可能是通过银行贷款或其他融资手段筹集来的。开发商取得房屋预售证后，对房屋进行买卖，所得的房屋价款就要用于支付这部分土地转让费，当然还有前期的开发费用，这就是为什么开发商会将大量的售房款转移走的原因。如果房屋的销售预期不是很好，开发商就可能将全部的售房款转移走，用于支付开发商的土地转让费，开发商就没有现金支付给施工方和供货商，从而导致建筑出现停工，甚至烂尾的情况。”
“当然了，有的同学会说，如果开发商前期已经用自己的资金将土地转让费付清了，不需要再支付土地的转让费，开发商就不会将售房的价款转移走了吧。我明确地告诉你，开发商还是会将售房的价款进行转移的，商人都是逐利的，他们不会将大量的资金闲置在这个项目上，而是将资金用于其他的目的，最常见的方式就是购买新的土地，作为公司的储备用地。这样的话，开发商会留有足够的资金用于现在项目的建设，很少出现烂尾的情况。但是，也存在这样的一种可能，开发商新购买的土地费用非常巨大，就不得不将这个项目所售的房款用于购买新的土地，甚至从在建的几个项目上抽取资金，这就导致在建的项目资金不足。如果这个开发商的资金没能及时周转过来，就可能同时出现几个项目成为烂尾楼的现象。”
“每一个开发商都不希望自己的项目出现烂尾楼的情况，如果某个项目因为资金周转不畅，不能及时支付施工方和供应商的费用，导致项目的停工，暂时也不会出现烂尾楼的现象。开发商如果在短时间内能够获得资金的周转，也能让这个项目重新建设起来。如果开发商在短时间不能获得资金周转，项目出现了长时间的停工，开发商除了对施工方和供应商支付应付的费用，还有大量的赔偿外，同时还得对重新施工投入大量的金钱。有同学可能会问，为什么要重新投入大量的金钱呢？因为建筑物没有完全建成，不能形成自我的保护作用，在各种天气的影响下，对建筑物进行了破坏，不得不拆除了重新建设。还有施工方的设备因为停工撤出施工现场，现在也需要重新进行搭设，这也是非常大的一笔费用。这样就很可能导致这个项目后续的建设不能为开发商带来比较好的收益，甚至会出现亏损的现象，开发商为了自己的利益，就有很大可能放弃项目继续建设的，这就出现了烂尾的情况。”
唐糖站起来说道：“，赵会长的分析非常有道理，不过有些缺失，我来对烂尾楼出现的原因进行补充一下。一个项目的后续建设不能为开发商带来收益不应该是开发商放弃继续建设的原因，这里面有其他因素存在的。一栋建筑封顶后，还需要花大量的建筑费用的。如果一个项目的营销工作做得非常好，项目的品质也非常好，这个项目建筑封顶后没多久就可能出现房屋基本售卖完毕的情况，开发商也就拿到了绝大多数的房款，后续的建设费用对开发商而言肯定是不经济的。如果单从开发商逐利这方面来看，开发商就会转移售卖房款，不会继续对项目进行建设了，这样它的利益才是最大的。”
“不过现实中基本没有这种情况发生的，每个开发商都有做人的底线，也是比较良善的，没有因为收到了售房款而停止项目的建设，而是按照合同的约定建设完了所有的房屋，交给了购房人满意的房屋。至于有些开发商出现了烂尾楼的现象，很大可能是自己的资金周转不灵，出现了比较大的缺口。即使后来有了足够的资金，由于项目停工时间非常久的原因，会让开发商淡化对这个项目的责任，在后续的建设对这个项目没有收益的前提下，会继续暂停对这个项目的建设，将公司的资金用于其他有收益的项目的。所以，一个项目是否会烂尾，不仅仅是开发商自己资金不足的缘故，还涉及到人性的一面，时间拖得越长，越会对开发商产生不好的影响。各位同学可以设身处地想一想，如果你是开发商，是愿意将资金投入到新的项目赚取利润，还是投入到以前的没有收益，甚至会亏损的项目，当然这个项目的完成会给你卸掉一部分责任？”
赵启学说道：“唐糖副会长的观点非常独到，这确实是我和各位同学非常容易忽视的问题。责任对每个人都非常重要，可能各位同学都没感受到自己身上有什么样的责任。当我们应诺某一人，我们其实就肩负了一份责任，像我们大学生，进入大学读书，就肩负了好好学习，完成各位老师布置作业的责任。我们今天在这里讨论烂尾楼的问题，就有责任尽量地发挥自己的才智来解决这个问题，这也是我们各位的一项责任。当然每个人对责任的认知程度是不一样的，对事情的态度也会有非常大的差别，而且还会因为时间的关系，将自己的责任变得越来越淡，越来越模糊，甚至有消失的情况发生。我们的大学生刚进入大学，基本上都是带着满腔的热情进行学习的。可是随着时间的流逝，周围环境的影响，有的同学可能会忘却自己学习的初衷，慢慢熄灭了自己学习的热情，导致自己的学习不努力，出现成绩下滑的现象。话题有些说偏了，回过头来，我们在思考解决烂尾楼的同时，先来考虑一下怎样避免购买到烂尾楼吧，各位同学请积极发言。”