第216章 只有赞美没有嫉妒
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“下面我说的原则是客观原则。
客观原则是指在房地产策划运作的过程中，策划人通过各种努力，使自己的主观意志自觉能动地符合策划对象的客观实际。要遵循客观原则做好房地产策划，必须注意以下几点：实事求是进行策划，不讲大话、空话。做好客观市场的调研、分析、预测，提高策划的准确性，在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意炒作之嫌。策划的观念、理念既符合实际，又有所超前。”
“这个我懂，就是不能假大空，而要脚踏实地。”孙晓红道。
“对的，下面我要说的是地产策划的核心，就是定位原则。
所谓定位，就是给房地产策划的基本内容确定具体位置和方向，找准明确的目标。房地产开发项目的具体定位很重要，关系到项目的发展方向。一个目标定位错了，会影响其它目标定位的准确。
具体要从大、”两方面入手。
大的方面是房地产项目的总体定位，包括开发项目的目标、宗旨，项目的指导思想，项目的总体规模，项目的功能身份，项目的发展方向，等等。小的方面是房地产项目的具体定位，包括主题定位、市场定位、目标客户定位、建筑设计定位、广告宣传定位、营销推广定位，等等。房地产项目的总体定位确定了项目的总体位置和方向，对项目的具体定位有指导、约束作用；房地产项目的具体定位是在总体定位下进行的，具体定位是对总体方向的分解，各个具体定位要符合总体定位的方向。
把握各项定位内容的功能作用。
要做到这一点，策划人首先要全面掌握定位内容的内涵，深入其中间去，确定其定位的难易点，有的放矢地找准目标。其次，每项定位内容的具体功用是一样的，要把它们整合好，利用好，为整个项目的总体定位服务。
要熟练地运用项目定位的具体方法和技巧。
在项目定位过程中，方法和技巧运用得好，往往会达到事倍功半的效果。如对建筑设计定位，建筑设计的最新理念不能不了解，设计市场的流行趋势不可不知道。在此前提下，是追逐潮流还是着意创新？是停留现状还是适度超前？这都要根据开发项目的总体定位下有所取舍，确定方向。
总之，定位原则是整个策划的灵魂。”叶婉道。
“叶婉，你总结的真好，对我来说简直是醍醐灌顶。”
“也没什么，做长了就有经验了。下面说的是可行原则，这个原则也很重要。
可行性原则是指房地产策划运行的方案是否达到并符合切实可行的策划目标和效果。可行性原则就是要求房地产策划行为应时时刻刻地为项目的科学性、可行性着想，避免出现不必要的差错。贯彻房地产策划的可行原则，可从以下几方面着手：
策划方案是否可行。
在房地产策划过程中，确定方案的可行性是贯彻可行原则的第一步。从房地产策划的本质特征可以看出，在多种策划方案中选择最优秀、最可行的方案是项目成功的基础。有了可行的方案以后，还要对方案实施的可行性进行分析，使方案符合市场变化的具体要求，这是贯彻可行原则的第二步。
方案经济性是否可行。
策划方案的经济性是指以最小的经济投入达到最好的策划目标。这也是方案是否可行的基本要求。其次，投资方案的可行性分析也是一个不可忽视的重要因素。投资方案通过量的论证和分析，可以确定策划方案是否可行，为项目的顺利运作保驾护航。
方案有效性是否可行。
房地产策划方案的有效性是指房地产策划方案实施过程中能合理有效地利用人力、物力、财力和时间，实施效果能达到甚至超过方案设计的具体要求。策划方案要达到有效、可行，一是要用最小的消耗和代价争取最大的利益；二是所冒的风险最小，失败的可能性最小，经过努力基本上有成功的把握；三是要能完满地实现策划的预定目标。”
“叶婉，你说得对，可行性确实重要。”
“是啊，很多策划师都是好高骛远，想的很好，却落不了地。下面的全局原则也是要遵守的原则。
全局原则从整体、大局的角度来衡量房地产策划的兴衰成败，为策划人提供了有益的指导原则。从房地产策划的整个过程来讲，它分为开局、析局、创局、选局、布局、运局、馈局和结局八大过程，每个过程都跟全局有密切的联系，每个局部的运作好坏都会对整个全局造成影响。
房地产策划全局原则的主要要求是：
房地产策划要从整体性出发，注意全局的目标、效益和效果。在整体规划的前提下，部分服从整体，局部服从全局。在市场调研阶段，如果图省事，不深入了解当时的市场状况，竞争态势、对手强弱，以及宏观政策等问题，盲目上马项目，结果会造成惨重的失败。
房地产策划要从长期性出发，处理好项目眼前利益和长远利益的关系。
房地产策划要从层次性出发，总揽全局。房地产策划是个大系统，任何一个系统都可以被看成是一个全局。而系统是有层次性的，大系统下有子系统，子系统下还有孙系统，层次分明。因此，考虑下一个层次的策划时，应该同上一层次的战略要求相符合。
房地产策划要从动态性出发，注意全局的动态发展。房地产市场是变化莫测的，变化发展有时会影响全局。这时，策划人要善于抓住市场的动态规律，掌稳全局，避免市场变化触动全局的根基。”
“看来全局原则也很重要，没有全局意识，就没有很好的策划案。”
“对啊，特别是大的项目，全局原则更为总要。另外，人文原则也要贯穿整个地产项目策划。虽然人文原则有些空，但必须有这种意识。”
“叶婉，那什么是人文原则呢？”孙晓红问道。
“人文原则是强调在房地产策划中要认真把握社会人文精神，并把它贯穿到策划的每一个环节中去。人文精神包括人口及文化的意识：人口意识是指人口的数量和质量水平、人口的局、年龄结构、家庭婚姻等表现出的社会思想；文化意识包括人们在特定社会中形成的特定习惯、观念、风俗及宗教信仰等表现出的社会思想。在房地产策划中要把握好人文原则，必须注意以下几点：
对我国人文精神的精髓要深入的领会。
在房地产策划中把握准人文精神的精髓，并在人文精神的具体形式中深入贯彻，将起到意想不到的效果。
运用社会学原理，把握好人口的各个要素。
在策划中把握好人口各个要素的内容、形式以及它们的功用，分析它们对市场影响的大小、轻重，找出它们运行的具体规律，开发出的房地产项目就会与众不同，赢得人们的信赖。
把文化因素渗透到策划项目的各个方面。
房地产策划必须把文化因素渗透到开发项目中去，才能迅速占领市场，建立自己的项目个性。以顺德碧桂园为例，它开发的理念和模式首先是中国传统文化的代表——儒家思想的建大功、立大业及望子成龙的思想，在家庭伦理上倡导中国传统文化的天伦之乐、合家欢乐和刻意追求中国传统家庭的温馨。
通过民族文化的积累，促进产品及企业品牌的形成。”
“叶婉，你说的太多了。我以后也向你学习，多读读书。”孙晓红笑道。
“我有什么值得学习的，高中都没有考上，毕业之后才去的大学。”
“不一样的，咱们世纪地产好多大学生，我觉得比你差多了。”孙晓红道。
“你别夸我了，还有一个原则，我跟你讲完吧。”
“好啊。”孙晓红应声道。
“第八个原则，是应变原则。
所谓应变就是随机应变，它要求房地产策划要在动态变化的复杂环境中，及时准确地把握发展变化的目标、信息，预测事物可能发展变化的方向、轨迹，并以此为依据来调整策划目标和修改策划方案。
房地产策划的应变原则是完善策划方案的重要保证，它的具体要求是：
增强动态意识和随机应变观念。
时刻掌握策划对象的变化信息。策划对象信息是策划的基础材料和客观依据，这个基础和依据变化了，策划也应该随之变化，否则，其策划就失去了准确性、科学性和有效性。必须不停地广泛了解、全面搜集和及时分析并加工处理这些信息，为策划提供具有真实性、时效性、系统性和可靠的信息资料。
预测对象的变化趋势，掌握随机应变的主动性。
及时调整策划目标，修正策划方案。
当客观情况发生变化影响到策划目标的基本方面或主要方面时，要对策划目标作必要的调整，自然也就要对策划方案进行修正，以保证策划方案与调整后的策划目标相一致。
好了，这八大原则我都跟你讲了一遍，以后你可要融会贯通了。”
“知道了，有你这个师傅，我这个徒弟差不了的。”孙晓红笑道。
“尽说我爱听的，是不是又有什么事，向让我帮忙了？”叶婉道。
“叶婉，没什么。我就想等一会陆阡陌忙完了，咱们一起逛街。”
“行，你看的衣服包包，我看看我的街道建筑。唐人街、渔人码头这两个项目，我们的千禧唐人街和天海东大街都能有借鉴，”叶婉道。
“好啊，跟着你逛街我觉得轻松多了。其实，在莫羽西和林薇身前我是多少有些压力，不像跟着在一起，这么轻松。”孙晓红叹声道。
“你这个人心软，不想让别人难受。你不想离开陆阡陌，陆阡陌也不想让你离开，世纪地产也需要你，要是我一定让你怎么样，大家都不开心。也许将来的某一天，你会遇到合适你的，到那时候，就算我们赖着你，你也不会留在他身边了。”
“也许吧，不过，在遇到这个人之前，这样挺好。你不在的时候，我来照顾他，你回来了，我就做他身后的人，不会去争的。”孙晓红一脸真诚道。
“可是这样，外人会说你闲话的。要我说，你也和林薇、莫羽西一样，有个身份，至少不会被外人嘲笑了。”叶婉道。
“昨天晚上，我想了一夜，觉得还是等你和陆阡陌登记前再考虑这件事吧。我真不想这么早要孩子，我看莫羽西现在都胖成那样子了，将来，我的样子估计也和她差不多，我真的不想那样。那样的话，我怎么让陆阡陌开心啊。”孙晓红叹声道。
“其实，女人除了美丽以外，还有很多地方可以的吸引男人的。”
“说是这么说，可是我站在一起，我就不自信。你太完美了，美的都不像真人。一年前还有些单薄，至少身材上不输给你。没想到一年时间，你发育的这么好。和你在一起，我连身材都不自信了。你身上还那么好的香味，在天海的时候，我们住在一起，连我都想抱着你，别说陆阡陌了。”孙晓红道。
听了孙晓红的话，叶婉叹声道：“所以，我和陆阡陌复合也很犹豫。我总想，我要是不是这么漂亮，他一定就不这么上心了。阡陌这么迷恋我，更多的还是因为我长得好看。”
“你这就是乱讲，男人看女人不都是先从容貌入眼的么？这有个有什么不能理解的。只是，你她完美了，完了的连女人都忘了嫉妒，只有赞美了。我看，莫羽西的眼里也都是赞美，没有一年前妒忌和敌意了。”孙晓红道。
“也许吧。”叶婉淡淡道。
“不是也许，就是这样。一年前你和陆阡陌分手，我都想取而代之了。可是一年之后，你从日本回来，我知道，不可能的。”孙晓红道。
“下面我说的原则是客观原则。
客观原则是指在房地产策划运作的过程中，策划人通过各种努力，使自己的主观意志自觉能动地符合策划对象的客观实际。要遵循客观原则做好房地产策划，必须注意以下几点：实事求是进行策划，不讲大话、空话。做好客观市场的调研、分析、预测，提高策划的准确性，在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意炒作之嫌。策划的观念、理念既符合实际，又有所超前。”
“这个我懂，就是不能假大空，而要脚踏实地。”孙晓红道。
“对的，下面我要说的是地产策划的核心，就是定位原则。
所谓定位，就是给房地产策划的基本内容确定具体位置和方向，找准明确的目标。房地产开发项目的具体定位很重要，关系到项目的发展方向。一个目标定位错了，会影响其它目标定位的准确。
具体要从大、”两方面入手。
大的方面是房地产项目的总体定位，包括开发项目的目标、宗旨，项目的指导思想，项目的总体规模，项目的功能身份，项目的发展方向，等等。小的方面是房地产项目的具体定位，包括主题定位、市场定位、目标客户定位、建筑设计定位、广告宣传定位、营销推广定位，等等。房地产项目的总体定位确定了项目的总体位置和方向，对项目的具体定位有指导、约束作用；房地产项目的具体定位是在总体定位下进行的，具体定位是对总体方向的分解，各个具体定位要符合总体定位的方向。
把握各项定位内容的功能作用。
要做到这一点，策划人首先要全面掌握定位内容的内涵，深入其中间去，确定其定位的难易点，有的放矢地找准目标。其次，每项定位内容的具体功用是一样的，要把它们整合好，利用好，为整个项目的总体定位服务。
要熟练地运用项目定位的具体方法和技巧。
在项目定位过程中，方法和技巧运用得好，往往会达到事倍功半的效果。如对建筑设计定位，建筑设计的最新理念不能不了解，设计市场的流行趋势不可不知道。在此前提下，是追逐潮流还是着意创新？是停留现状还是适度超前？这都要根据开发项目的总体定位下有所取舍，确定方向。
总之，定位原则是整个策划的灵魂。”叶婉道。
“叶婉，你总结的真好，对我来说简直是醍醐灌顶。”
“也没什么，做长了就有经验了。下面说的是可行原则，这个原则也很重要。
可行性原则是指房地产策划运行的方案是否达到并符合切实可行的策划目标和效果。可行性原则就是要求房地产策划行为应时时刻刻地为项目的科学性、可行性着想，避免出现不必要的差错。贯彻房地产策划的可行原则，可从以下几方面着手：
策划方案是否可行。
在房地产策划过程中，确定方案的可行性是贯彻可行原则的第一步。从房地产策划的本质特征可以看出，在多种策划方案中选择最优秀、最可行的方案是项目成功的基础。有了可行的方案以后，还要对方案实施的可行性进行分析，使方案符合市场变化的具体要求，这是贯彻可行原则的第二步。
方案经济性是否可行。
策划方案的经济性是指以最小的经济投入达到最好的策划目标。这也是方案是否可行的基本要求。其次，投资方案的可行性分析也是一个不可忽视的重要因素。投资方案通过量的论证和分析，可以确定策划方案是否可行，为项目的顺利运作保驾护航。
方案有效性是否可行。
房地产策划方案的有效性是指房地产策划方案实施过程中能合理有效地利用人力、物力、财力和时间，实施效果能达到甚至超过方案设计的具体要求。策划方案要达到有效、可行，一是要用最小的消耗和代价争取最大的利益；二是所冒的风险最小，失败的可能性最小，经过努力基本上有成功的把握；三是要能完满地实现策划的预定目标。”
“叶婉，你说得对，可行性确实重要。”
“是啊，很多策划师都是好高骛远，想的很好，却落不了地。下面的全局原则也是要遵守的原则。
全局原则从整体、大局的角度来衡量房地产策划的兴衰成败，为策划人提供了有益的指导原则。从房地产策划的整个过程来讲，它分为开局、析局、创局、选局、布局、运局、馈局和结局八大过程，每个过程都跟全局有密切的联系，每个局部的运作好坏都会对整个全局造成影响。
房地产策划全局原则的主要要求是：
房地产策划要从整体性出发，注意全局的目标、效益和效果。在整体规划的前提下，部分服从整体，局部服从全局。在市场调研阶段，如果图省事，不深入了解当时的市场状况，竞争态势、对手强弱，以及宏观政策等问题，盲目上马项目，结果会造成惨重的失败。
房地产策划要从长期性出发，处理好项目眼前利益和长远利益的关系。
房地产策划要从层次性出发，总揽全局。房地产策划是个大系统，任何一个系统都可以被看成是一个全局。而系统是有层次性的，大系统下有子系统，子系统下还有孙系统，层次分明。因此，考虑下一个层次的策划时，应该同上一层次的战略要求相符合。
房地产策划要从动态性出发，注意全局的动态发展。房地产市场是变化莫测的，变化发展有时会影响全局。这时，策划人要善于抓住市场的动态规律，掌稳全局，避免市场变化触动全局的根基。”
“看来全局原则也很重要，没有全局意识，就没有很好的策划案。”
“对啊，特别是大的项目，全局原则更为总要。另外，人文原则也要贯穿整个地产项目策划。虽然人文原则有些空，但必须有这种意识。”
“叶婉，那什么是人文原则呢？”孙晓红问道。
“人文原则是强调在房地产策划中要认真把握社会人文精神，并把它贯穿到策划的每一个环节中去。人文精神包括人口及文化的意识：人口意识是指人口的数量和质量水平、人口的局、年龄结构、家庭婚姻等表现出的社会思想；文化意识包括人们在特定社会中形成的特定习惯、观念、风俗及宗教信仰等表现出的社会思想。在房地产策划中要把握好人文原则，必须注意以下几点：
对我国人文精神的精髓要深入的领会。
在房地产策划中把握准人文精神的精髓，并在人文精神的具体形式中深入贯彻，将起到意想不到的效果。
运用社会学原理，把握好人口的各个要素。
在策划中把握好人口各个要素的内容、形式以及它们的功用，分析它们对市场影响的大小、轻重，找出它们运行的具体规律，开发出的房地产项目就会与众不同，赢得人们的信赖。
把文化因素渗透到策划项目的各个方面。
房地产策划必须把文化因素渗透到开发项目中去，才能迅速占领市场，建立自己的项目个性。以顺德碧桂园为例，它开发的理念和模式首先是中国传统文化的代表——儒家思想的建大功、立大业及望子成龙的思想，在家庭伦理上倡导中国传统文化的天伦之乐、合家欢乐和刻意追求中国传统家庭的温馨。
通过民族文化的积累，促进产品及企业品牌的形成。”
“叶婉，你说的太多了。我以后也向你学习，多读读书。”孙晓红笑道。
“我有什么值得学习的，高中都没有考上，毕业之后才去的大学。”
“不一样的，咱们世纪地产好多大学生，我觉得比你差多了。”孙晓红道。
“你别夸我了，还有一个原则，我跟你讲完吧。”
“好啊。”孙晓红应声道。
“第八个原则，是应变原则。
所谓应变就是随机应变，它要求房地产策划要在动态变化的复杂环境中，及时准确地把握发展变化的目标、信息，预测事物可能发展变化的方向、轨迹，并以此为依据来调整策划目标和修改策划方案。
房地产策划的应变原则是完善策划方案的重要保证，它的具体要求是：
增强动态意识和随机应变观念。
时刻掌握策划对象的变化信息。策划对象信息是策划的基础材料和客观依据，这个基础和依据变化了，策划也应该随之变化，否则，其策划就失去了准确性、科学性和有效性。必须不停地广泛了解、全面搜集和及时分析并加工处理这些信息，为策划提供具有真实性、时效性、系统性和可靠的信息资料。
预测对象的变化趋势，掌握随机应变的主动性。
及时调整策划目标，修正策划方案。
当客观情况发生变化影响到策划目标的基本方面或主要方面时，要对策划目标作必要的调整，自然也就要对策划方案进行修正，以保证策划方案与调整后的策划目标相一致。
好了，这八大原则我都跟你讲了一遍，以后你可要融会贯通了。”
“知道了，有你这个师傅，我这个徒弟差不了的。”孙晓红笑道。
“尽说我爱听的，是不是又有什么事，向让我帮忙了？”叶婉道。
“叶婉，没什么。我就想等一会陆阡陌忙完了，咱们一起逛街。”
“行，你看的衣服包包，我看看我的街道建筑。唐人街、渔人码头这两个项目，我们的千禧唐人街和天海东大街都能有借鉴，”叶婉道。
“好啊，跟着你逛街我觉得轻松多了。其实，在莫羽西和林薇身前我是多少有些压力，不像跟着在一起，这么轻松。”孙晓红叹声道。
“你这个人心软，不想让别人难受。你不想离开陆阡陌，陆阡陌也不想让你离开，世纪地产也需要你，要是我一定让你怎么样，大家都不开心。也许将来的某一天，你会遇到合适你的，到那时候，就算我们赖着你，你也不会留在他身边了。”
“也许吧，不过，在遇到这个人之前，这样挺好。你不在的时候，我来照顾他，你回来了，我就做他身后的人，不会去争的。”孙晓红一脸真诚道。
“可是这样，外人会说你闲话的。要我说，你也和林薇、莫羽西一样，有个身份，至少不会被外人嘲笑了。”叶婉道。
“昨天晚上，我想了一夜，觉得还是等你和陆阡陌登记前再考虑这件事吧。我真不想这么早要孩子，我看莫羽西现在都胖成那样子了，将来，我的样子估计也和她差不多，我真的不想那样。那样的话，我怎么让陆阡陌开心啊。”孙晓红叹声道。
“其实，女人除了美丽以外，还有很多地方可以的吸引男人的。”
“说是这么说，可是我站在一起，我就不自信。你太完美了，美的都不像真人。一年前还有些单薄，至少身材上不输给你。没想到一年时间，你发育的这么好。和你在一起，我连身材都不自信了。你身上还那么好的香味，在天海的时候，我们住在一起，连我都想抱着你，别说陆阡陌了。”孙晓红道。
听了孙晓红的话，叶婉叹声道：“所以，我和陆阡陌复合也很犹豫。我总想，我要是不是这么漂亮，他一定就不这么上心了。阡陌这么迷恋我，更多的还是因为我长得好看。”
“你这就是乱讲，男人看女人不都是先从容貌入眼的么？这有个有什么不能理解的。只是，你她完美了，完了的连女人都忘了嫉妒，只有赞美了。我看，莫羽西的眼里也都是赞美，没有一年前妒忌和敌意了。”孙晓红道。
“也许吧。”叶婉淡淡道。
“不是也许，就是这样。一年前你和陆阡陌分手，我都想取而代之了。可是一年之后，你从日本回来，我知道，不可能的。”孙晓红道。